Ответственность застройщика за нарушение требований экспертизы при внесении изменений в проектную документацию в Воронежской области

Внесение изменений в утверждённую проектную документацию — распространённая практика при реализации строительных проектов. Однако любое изменение, способное повлиять на безопасность, стоимость или конструктивные решения, требует повторного прохождения экспертизы. Нарушение этого порядка рассматривается как грубое нарушение градостроительного законодательства. В Воронежской области застройщики нередко сталкиваются с административной и гражданско-правовой ответственностью за выполнение работ по неутверждённым проектам.

Нормативная база

• Градостроительный кодекс РФ, статьи 49 и 52 — устанавливают порядок экспертизы и ответственность участников строительства;
• Постановление Правительства РФ № 145 — порядок проведения экспертизы проектной документации и сметной стоимости;
• Постановление Правительства РФ № 87 — состав и содержание проектной документации;
• Федеральный закон № 384-ФЗ — «О безопасности зданий и сооружений»;
• Федеральный закон № 123-ФЗ — «О требованиях пожарной безопасности»;
• Приказ Минстроя России № 116/пр — правила ведения реестра экспертных заключений;
• Региональные приказы департамента строительной политики Воронежской области — регламент внесения изменений в проектную документацию и повторной экспертизы.

Аналитика

После получения положительного заключения экспертизы застройщик обязан использовать утверждённую проектную документацию без изменений, если иное не согласовано в установленном порядке. Согласно пункту 16 Постановления № 145, при внесении изменений, влияющих на конструктивные, технологические или сметные решения, необходимо пройти повторную экспертизу. Исключение допускается только для незначительных корректировок, не затрагивающих безопасность и функциональность объекта.

В Воронежской области органы строительного надзора при проверках выявляют частые случаи проведения работ с отступлениями от утверждённого проекта: изменение планировочных решений, сечений несущих конструкций, инженерных схем. Такие нарушения квалифицируются как строительство по неутверждённой документации, что влечёт административную ответственность по статье 9.4 КоАП РФ и, при наличии ущерба, гражданскую ответственность перед заказчиком или пользователями объекта.

Правовые риски

• Признание положительного заключения экспертизы недействительным — при выявлении факта выполнения работ по изменённому проекту без повторной проверки;
• Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта — при несоответствии построенного объекта утверждённой проектной документации;
• Штрафные санкции по статье 9.4 КоАП РФ — для юридических лиц до 500 000 руб.;
• Обязанность проведения повторной экспертизы — за счёт средств застройщика;
• Риск признания контракта нарушенным — в случае реализации объекта по несогласованным изменениям в рамках государственного финансирования.

Пример судебной практики

Арбитражный суд Воронежской области в деле № А14-10118/2024 рассмотрел спор между государственной экспертизой и застройщиком, изменившим конструктивные решения без согласования. В ходе проверки установлено, что проект предусматривал железобетонные колонны, а фактически применены металлические, не отражённые в утверждённой документации. Суд указал, что данные изменения требуют повторной экспертизы, поскольку влияют на расчётную устойчивость здания. Решением суда застройщик обязан провести корректировку проектной документации и повторную экспертизу за собственный счёт, а также выплатить штраф в размере 350 тыс. руб.

Рекомендации

• При любых изменениях проектных решений запрашивать письменное заключение проектировщика о необходимости повторной экспертизы;
• Оформлять корректировки проектной документации в установленном порядке с указанием причин и нормативных оснований;
• Согласовывать изменения, влияющие на конструктив или инженерные решения, с экспертной организацией до начала работ;
• Фиксировать факт внесения изменений в журнал авторского надзора и уведомлять органы строительного надзора Воронежской области;
• При проведении государственной экспертизы повторно предоставлять полный комплект обновлённой документации.