Ошибки в определении сметной стоимости при реконструкции и капитальном ремонте в Воронежской области

Реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства требуют особого подхода к определению сметной стоимости. В отличие от нового строительства, такие проекты включают работы по замене, усилению и восстановлению существующих конструкций, что усложняет расчёт затрат. В Воронежской области при экспертизе проектно-сметной документации именно на этих стадиях фиксируется наибольшее количество ошибок, связанных с нарушением методик расчёта и неправильным применением нормативов.

Нормативная база

МДС 81-35.2004 — методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции и капремонта;
МДС 81-33.2004 — порядок расчёта накладных расходов и сметной прибыли;
Приказ Минстроя России № 421/пр — применение индексного и ресурсного методов расчёта стоимости;
Постановление Правительства РФ № 145 — порядок экспертизы достоверности сметной стоимости;
ТЕР-2025 Воронежской области — региональная база расценок;
Письма департамента строительной политики Воронежской области — индексы пересчёта для текущего периода.

Особенности расчётов при реконструкции и капремонте

При реконструкции и капитальном ремонте применяются не все расценки, предусмотренные для нового строительства. Часть работ выполняется в стеснённых условиях, с использованием ручного труда и демонтажных операций, что требует применения повышающих коэффициентов. Согласно МДС 81-35.2004, корректировки должны учитывать сложность и специфику объекта, а также состояние существующих конструкций.

В Воронежской области эксперты при проверке обращают внимание на корректность выбора базовых расценок и коэффициентов. Нередко в сметах применяются расценки на новое строительство без поправок, что приводит к искажению итоговой стоимости. Например, при ремонте кровли жилого здания в Воронеже в 2024 году завышение сметной стоимости составило 12 % из-за игнорирования коэффициента «реконструкция».

Типовые ошибки при составлении смет

Использование расценок нового строительства без коэффициентов на реконструкцию или капремонт;
Отсутствие учёта демонтажных работ, временных сооружений и дополнительных транспортных расходов;
Неправильное определение объёмов работ из-за устаревших обмеров или неактуальных чертежей;
Применение индексов пересчёта не соответствующего квартала;
Ошибки при определении накладных расходов и сметной прибыли сверх нормативов МДС 81-33.2004.

Региональные особенности Воронежской области

Региональная сметная база ТЕР-2025 включает специальные сборники для капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений. При составлении смет необходимо использовать именно эти сборники (например, ТЕРр-2025 и ТЕРп-2025). Департамент строительной политики Воронежской области также рекомендует применять дополнительные коэффициенты к заработной плате рабочих и транспортным затратам, если ремонтные работы выполняются в эксплуатируемых зданиях.

Для пересчёта в текущие цены применяются индексы, утверждённые письмами департамента. Во II квартале 2025 года для работ по капитальному ремонту установлен индекс 9,60. Этот показатель должен использоваться в расчётах сметной стоимости наряду с коэффициентом условий производства.

Пример расчёта

Базисная стоимость капитального ремонта фасада здания в Воронеже — 2 700 000 руб. Индекс пересчёта для II квартала 2025 года — 9,60. Коэффициент реконструкции — 1,15. Расчёт выполняется по формуле:

2 700 000 × 9,60 × 1,15 = 29 808 000 руб.

Экспертиза подтвердила достоверность расчёта, так как применённые значения соответствовали нормативам региона и методике МДС 81-35.2004.

Правовые аспекты и судебная практика

Арбитражный суд Воронежской области в деле № А14-8429/2024 подтвердил правомерность требований заказчика к подрядчику о перерасчёте стоимости капитального ремонта административного здания. Суд указал, что подрядчик неправомерно применил расценки ФЕР без приведения к региональной базе ТЕР-2025. Решение суда подчеркнуло обязательность применения региональных нормативов при расчётах в пределах Воронежской области.